Em 2016, existiam 100 mil investidores em FII no País; até o final de 2022, previsão é de 2 milhões
Apesar de ainda pouco conhecido do grande público, números do mercado apontam para um crescimento acelerado da indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) no País. Enquanto em 2016 existiam menos de 100 mil investidores, o volume esperado até dezembro é de cerca de 2 milhões. Hoje são cerca de 110 gestores e 400 fundos conhecidos em operação.
O analista da Santander Corretora, Flávio Pires, explica que FIIs são para quem gosta de investir em imóveis e viver da renda de aluguéis, mas não quer mais saber de custo com transferência, IPTU, reforma ou condomínio (no momento de vacância).
“Ou seja, é uma forma indireta de aplicar no setor, já que grande parte do patrimônio é empregada em imóveis e recebíveis imobiliário (certificados)”, diz.
As cotas são negociadas na bolsa de valores por meio de corretoras, basta abrir uma conta. É possível começar com menos de R$ 100.
O mais comum é que o dinheiro seja usado na construção ou aquisição de ativos reais, como lajes corporativas, galpões, shopping centers e hospitais –, para depois serem locados ou arrendados (os chamados “fundos de tijolo”). Ou em títulos de dívida imobiliários, conhecidos como “fundos de papel”. Os dividendos das operações são distribuídos entre os participantes.
A Santander Corretora analisa pouco mais de 200 fundos e recomenda mais ou menos 56 deles, diz Pires. Ainda de acordo com ele, entre as principais vantagens do investimento estão a alta liquidez, isenção do Imposto de Renda sobre os ganhos –, às vezes, até da taxa de administração –, e a não necessidade de gestão do bem (a cargo da corretora).
O analista explica que o retorno do investimento depende, sobretudo, do tempo aplicado (prazo) e de variações no cenário macroeconômico. Mas fala que a remuneração média ao ano costuma variar entre 8% e 10%, paga mensalmente. E uma das dicas do especialista é o investimento em fundos com liquidez diária mínima de R$ 1 milhão.
“É um mercado que cresceu bastante principalmente nos últimos 36 meses, aqui no Brasil como um espelho do norte-americano, com tradição desde os anos 1960, onde mais de 40 milhões de investidores o fazem como uma previdência privada”, diz Pires, ressaltando que aproximadamente 30 mil novos cotistas ingressam no mercado nacional todos os meses, a maioria pelo “boca a boca”.
De acordo com dados do “Radar de Fundos Imobiliários” divulgado pela Santander Corretora na última semana, os títulos de maior rentabilidade no acumulado de 12 meses são dos segmentos shopping / varejo, com alta de 19,2%; híbridos, com incremento de 14,9%; os fundos de fundos cresceram 11,8%; logístico / industrial, 11,6%; e recebimento imobiliário, 10,2%.
“Top 3”
Os “Top 3” entre os fundos listados como “preferenciais” pelo banco, também na última semana, foram o HGCR11, – portfólio diversificado de 38 Certificados de Recebíveis de Crédito (CRI), “com boas estruturas de garantia” e retorno estimado de 12,5% para os próximos 12 meses; o RBRF11, carteira de investimentos distribuídos em 23 FIIs e 11 CRIs, com yield (dividendo) previsto de 9,8% no próximo ano.
E o VILG11, produto diversificado com 16 galpões logísticos, “com ativos de elevado padrão construtivo e bem localizados” (diz o informativo), 37% da receita proveniente de inquilinos com operação em e-commerce, entre eles TokStok, Magazine Luiza, Ambev e L’Oreal, e lucro esperado de 8,3% em um ano.
Especialista em direito econômico e finanças, o consultor Fabiano Jantalia destaca, contudo, que FIIs não podem ser considerados como produto financeiro de renda fixa e que “não há garantia de rentabilidade, de modo que o retorno do investimento depende do sucesso dos investimentos feitos pela gestora do fundo”.
“Os FIIs também estão muito sujeitos à dinâmica da economia e, por isso, só deve investir nesses fundos quem está disposto a aceitar algum tipo de risco”, diz.
Ainda segundo ele, “duas recomendações são importantes”. A primeira, diz, é a leitura do prospecto do fundo antes do investimento, “para saber o foco de atuação, a gestora de aplicações e os valores de taxa de administração cobrados”, conta.
“Há vários tipos de FII, os de papel, que investem predominantemente em recebíveis e ações do setor imobiliário, por exemplo, e os fundos que investem em imóveis prontos ou em construção. E dentro de cada um desses grupo há variações na composição dos ativos. Portanto, é preciso saber bem onde o fundo que você escolheu está aplicando seus recursos”, fala.
A outra recomendação é a analise do histórico do fundo nos últimos 24, 36 meses. “Observe eventuais efeitos sazonais e veja se a forma de alcance da rentabilidade e a própria maturidade dos investimentos corresponde ao seu perfil de investidor”.
CEO da plataforma de acesso ao mercado de capitais Bloxs Investimentos, Rafael Rios explica que no “ecossistema” da fintech há uma gestora de recursos, a Bloxs Asset, e que é a administradora que toma as decisões de investimento, de alocação nos ativos, e que “em geral essa gestão cobra cerca de 2% ao ano para os cotistas do fundo, isso tudo descontado dos proventos”.
“Com relação ao mercado, o que eu sempre comento é que FII é um produto de investimento para quem tem foco em renda. É um investimento imobiliário, porém, com altíssima liquidez, o que é bom e é ruim. Bom, porque pode-se comprar cotas com menos de R$ 100, vender também a qualquer momento. Mas é ruim porque esse excesso ou acesso à liquidez imediata não é algo tão positivo, porque o investimento no mercado deve ser de longo prazo”.
Fonte: Jornal A Tarde
